選擇題部分

一、單項選擇題：本大題共30小題，每小題1分，共30分。在每小題列出的備選項中只有一項是最符合題目要求的，請將其選出。

1、從自然屬性來看，土地是萬物之本，是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉，其特征除具有基礎(chǔ)性外，還具有

A.強制性B.有限性

C.永續(xù)性D.階段性

2、根據(jù)《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標準》，存量房屋的產(chǎn)權(quán)交易市場屬于房屋

A.一級市場B. 二級市場

C.三級市場D.四級市場

3、下列屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)的是

A.房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓B.房屋設(shè)施管理

C.房屋維修養(yǎng)護D.房地產(chǎn)估價

4、國土資源部、中央農(nóng)村工作小組辦公室、財政部、農(nóng)業(yè)部于2011年11月發(fā)布的《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》對集體土地所有權(quán)的主體和代表作了具體的規(guī)定，凡是村民小組土地權(quán)屬界線存在的，土地應(yīng)確認給村民小組農(nóng)民集體所有，發(fā)證到村民小組農(nóng)民集體；由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)。對于村民小組組織機構(gòu)不健全的，可以由代理人代為申請登記、保管土地權(quán)利證書。該代理人是

A.村支部書記B.村委會主任

C.村民委員會D.村黨支部

5、宅基地使用權(quán)的申請人必須具備

A.選民資格B.市民資格

C.居民資格D.村民資格

6、我國目前不動產(chǎn)登記，除海域使用權(quán)登記外，基本實現(xiàn)了

A.屬地登記B.屬人登記

C.分級登記D.屬地登記與分級登記相結(jié)合

7、宅基地和自留地、自留山屬于

A.國家所有B.集體所有

C.集體占有D.個人所有

8、規(guī)定城市土地的開發(fā)、出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押的法律是

A. 土地管理法B.物權(quán)法

C.城市房地產(chǎn)管理法D.城鄉(xiāng)規(guī)劃法

9、城鄉(xiāng)規(guī)劃是各級政府統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)發(fā)展建設(shè)空間布局，保護生態(tài)和自然環(huán)境，合理利用自然資源，維護社會公正與公平的重要依據(jù)，其根本任務(wù)是

A.促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展B.促進土地科學(xué)使用

C.促進人居環(huán)境根本改善D.促進土地法制環(huán)境根本好轉(zhuǎn)

10、根據(jù)國土資源部2001年發(fā)布的《土地分類》，下列屬于公共建筑用地的是

A.餐飲旅館業(yè)用地B.采礦業(yè)用地

C.娛樂建筑用地D.民用機場用地

11、根據(jù)國土資源部《規(guī)范國有土地租賃若干意見》的規(guī)定，對于部分用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實行出讓，不實行租賃。該部分用地是

A.原有建設(shè)用地發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓B.企業(yè)改制

C.原有建設(shè)用地發(fā)生場地出租D.經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)

12、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的，其建設(shè)用地使用權(quán)

A.自動續(xù)期B.由國家征收

C.由國家無償收回D.由國家有償收回

13、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起一定期限內(nèi)開工，該期限是

A. 1個月B. 2個月

C.3個月D. 6個月

14、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有一定數(shù)量以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，該數(shù)量的最低限額是

A.2名B. 3名

C.4名D. 5名

15、沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義與他人簽訂建設(shè)工程施工合同的行為

A.有效B.無效

C.可變更D.效力待定

16、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付商品住宅時，應(yīng)當(dāng)向買受人提供

A.住宅質(zhì)量保證書B.房產(chǎn)權(quán)屬證明書

C.國有土地使用權(quán)證書D.建設(shè)用地規(guī)劃許可證書

17、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起一定期限內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。該期限是

A. 30 日B. 45 日

C. 60 日D. 90 日

18、下列關(guān)于房地產(chǎn)交易中房屋和土地關(guān)系的表述，正確的是

A.除有相反證據(jù)證明外，建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人

B.房屋所有權(quán)人當(dāng)然享有占用土地的所有權(quán)

C.建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，附著于該土地上的建筑物可以單獨處分

D.以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)不得抵押，但轉(zhuǎn)讓時可以一并轉(zhuǎn)讓，所得價款，相當(dāng)于土地的部分，抵押權(quán)人不享有優(yōu)先權(quán)

19、下列關(guān)于房地產(chǎn)代理的表述中，不正確的是

A.經(jīng)紀機構(gòu)以自己的名義從事代理活動

B.經(jīng)紀機構(gòu)必須在代理權(quán)限范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)代理活動

C.代理行為的法律后果直接由被代理人承擔(dān)

D.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供代辦貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向委托人說明服務(wù)的內(nèi)容、收費標 準等情況，經(jīng)委托人同意后另行簽訂合同

20、根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其分支機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起一定期限內(nèi)到所在直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案， 該期限是

A.15 日B. 30 日

C.45 日 D.60日

21、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》， 商品房包銷是出賣人與包銷商訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷商以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，除當(dāng)事人另有約定外，由包銷商按照合同約定的包銷

A.時間購買B.方式購買

C.程序購買D.價格購買

22、《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約以外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系人

A.四分之一以上同意B. 二分之一以上同意

C.三分之二以上同意D.全體同意

23、物業(yè)管理的本質(zhì)是

A.服務(wù)B.管理

C.經(jīng)營D.監(jiān)督

24、下列屬于業(yè)主大會職責(zé)的是

A.制定和修改管理規(guī)約

B.監(jiān)督管理規(guī)約的實施

C.監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

D.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況

25、下列關(guān)于房地產(chǎn)按揭特點的表述中，正確的是

A.房地產(chǎn)按揭實質(zhì)上是房屋買賣合同

B.房地產(chǎn)按揭實質(zhì)上包括房屋買賣合同和購房貸款合同兩層法律關(guān)系

C.房地產(chǎn)按揭實質(zhì)上包括房屋買賣合同、購房貸款合同和抵押合同三層法律關(guān)系

D.房地產(chǎn)按揭實質(zhì)上包括房屋買賣合同、購房貸款合同、抵押合同和開發(fā)商房屋質(zhì)量保證四層法律關(guān)系

26、房地產(chǎn)開發(fā)融資不包括

A.股權(quán)融資B.債權(quán)融資

C.基金融資D.合作開發(fā)

27、下列不屬于個人住房抵押貸款特點的是

A.安全性B.風(fēng)險性

C.流動性D.效益性

28、經(jīng)濟適用住房購買后一定期限內(nèi)不得上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府按照原價并考慮折舊和物價水平等因素進行回購，該期限是

A. 1年B. 2年

C. 3年D. 5年

29、廉租住房由公共財政出資建設(shè)，建筑面積不超過

A. 30平方米B. 40平方米

C. 50平方米D. 60平方米

30、下列關(guān)于土地增值稅構(gòu)成要素的表述中，不正確的是

A.土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人

B.土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額

C.因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅

D.納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起15天內(nèi)向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報

 

二、多項選擇題：本大題共5小題，每小題2分，共10分。在每小題列出的備選項中 至少有兩項是符合題目要求的，請將其選出，錯選、多選或少選均無分。

31、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃經(jīng)依法批準后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在本行政區(qū)域內(nèi)對規(guī)劃的一定事項進行公告，這些事項包括

A.規(guī)劃目標B.規(guī)劃期限

C.規(guī)劃原則D.規(guī)劃范圍

E.地塊用途

32、根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備一定的條件， 這些條件包括

A.轉(zhuǎn)讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格

B.受讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格

C.按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書

D.轉(zhuǎn)讓交易的房地產(chǎn)項目，必須按照轉(zhuǎn)讓合同的約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上

E.轉(zhuǎn)讓交易的房地產(chǎn)項目，必須按照轉(zhuǎn)讓合同的約定進行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件

33、設(shè)立住房置業(yè)擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)具備的條件包括

A.有自己的名稱B.有自己的組織機構(gòu)

C.有固定的服務(wù)場所D.有一定數(shù)里的周轉(zhuǎn)住房

E.有不少于5000萬元人民幣的實有資本

34、下列關(guān)于買賣不破租賃規(guī)則的表述中，正確的有

A.房屋租賃期內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效

B.房屋租賃期內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣房屋的，由于合同主體發(fā)生變更，原房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)隨之變更

C.房屋在出租前己設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的，不適用買賣不破租賃規(guī)則

D.房屋在出租前已被人民法院依法査封的，不適用買賣不破租賃規(guī)則

E.房屋在出租前房屋權(quán)屬有爭議的，不適用買賣不破租賃規(guī)則

35、城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，其中所稱的單位包括

A.國有企業(yè)B.私營企業(yè)

C.個體工商戶D.國家機關(guān)

E.軍隊

 

非選擇題部分

注意車項：

用黑色字跡的簽字.筆或鋼筆將答案寫在答題紙上，不能答在試題卷匕。

三、名詞解釋題：本大題共5小題，每小題3分，共15分。

36、不動產(chǎn)權(quán)屬證書

37、國有土地租賃

38、質(zhì)量保修期

39、房產(chǎn)稅

40、無追索權(quán)的項目融資

 

四、簡答題：本大題共4小題，每小題6分，共24分。

41、簡述物權(quán)公示公信原則。

42、簡述項目公司股權(quán)收購的優(yōu)點。

43、簡述房地產(chǎn)估價的原則。

44、簡述政府房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一建設(shè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀網(wǎng)上交易平臺服務(wù)的對象和內(nèi)容。

 

五、論述題：本題10分。

45、試述房地產(chǎn)合作開發(fā)利潤分配和責(zé)任承擔(dān)。

 

六、案例分析題：本題11分。

46、2015年3月5日，甲公司與乙公司簽訂了一份房屋租賃合同，約定甲公司將A 廣場的一棟大樓出租給乙公司，每月租金150萬元，按月收取，租期2年，從2015 年4月1日起到2017年3月31日止。合同簽訂后，雙方到房地產(chǎn)管理部門辦理了登記備案手續(xù)。乙公司交付首月租金后，甲公司將樓房交與乙公司使用。2015年9 月，甲公司因欠丙公司2800萬元，便將該樓房抵押給丙公司，雙方訂立了抵押合同，約定如甲公司不能在2015年12月底還債，丙公司將對該房屋行使抵押權(quán)。但是，直到2015年12月底，甲公司仍然未清償丙公司的債務(wù)。2016年1月，而公司要求乙公司向其繳納租金，乙公司拒絕。從2016年1月至2017年3月，乙公司以甲公司與丙公司之間存在抵押合同糾紛尚未解決為由，既拒絕向甲公司交租，又不向丙公司交租，并要求甲公司將該房屋出售給自己，甲公司同意但丙公司不同意。

問題：

（1)甲公司將已出租的房屋抵押給丙公司，是否需要取得乙公司的同意？為什 么？（2分）

（2）如果甲公司與丙公司的抵押合同有效，丙公司能否在債務(wù)履行期限屆滿時將樓房拍賣，以實現(xiàn)自己的債權(quán)？若乙公司提出異議能否成立？為什么？ （3分）

（3）丙公司是否有權(quán)向乙公司收取租金，以充抵甲公司的債務(wù)？為什么？ (3分）

（4）如果乙公司代為清償了甲公司的債務(wù)，房屋管理部門是否準予辦理該房屋的過戶手續(xù)？（3分）

 

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